El aval del ICO dará a los promotores hasta 1.100 millones en beneficiosEn mayo de 2008 el ICO abrió esta linea.
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Si el Estado ayuda a los grandes, ¿por qué no puede ayudar a los pequeños?
Recordemos que la situación precaria de muchas empresas es debida a los impagos que ahora están paralizados en los Concursos de Acreedores.
Con los 5.000 millones que ha dispuesto el órgano dependiente de Economía, las empresas inmobiliarias obtendrían un 75% de las ganancias que presentaron las cotizadas en 2007. Podrán construir hasta 61.000 viviendas protegidas.
Los promotores venderán hasta 61.000 viviendas más y obtendrán con ellas unos beneficios finales de incluso 1.100 millones de euros. Éste será el resultado final de una de las medidas estrella del Gobierno contra la crisis inmobiliaria, la línea de avales para la titulización de préstamos de vivienda protegida que ha lanzado el Instituto de Crédito Oficial (ICO).
Con ella, este organismo dependiente del Ministerio de Economía ha roto el caparazón de la financiación de los promotores, que se enfrentaban a un mercado cerrado a cal y canto.
Así, el Ejecutivo les ha tendido la mano con 5.000 millones de euros. O, más bien, con 4.985 millones, ya que el ICO obtiene una comisión del 0,3% “sobre el importe total del tramo avalado, pagaderos up-front [por adelantado]”.
¿Las condiciones? Que los Fondos de Titulización de Activos “FT-VPO” a los que se destina la ayuda contengan entre un 80% y un 100% de préstamos hipotecarios destinados a pisos con protección (VPO) y que las entidades financieras reinviertan los beneficios obtenidos por el tramo avalado en más financiación de VPO. Hasta un 20% podría ser, por tanto, vivienda libre, señala el ICO en las bases de la medida.
El presidente de la Asociación de Promotores Constructores de España, Guillermo Chicote, estima que el margen que obtienen los empresarios por cada vivienda protegida (VPO) que venden se mueve entre el 8% y el 10%. La diferencia al alza surge “si se hacen series de muchas viviendas”. Y una VPO media ?de entre 90 y 110 metros cuadrados, según la promotora Detinsa? se vende por “unos 180.000 euros, en las áreas periféricas de las ciudades”, especifica Chicote, ya que es “donde se construye hoy en día y se va a construir”.
Así, de cada VPO vendida se puede obtener un margen hasta 18.000 euros de media. Los promotores estiman que construir cada VPO cuesta unos 100.000 euros, y que con los avales del ICO “da para edificar 50.000 viviendas”.
Pero no sólo se venderán ésas, ya que podrán invertir fácilmente los beneficios obtenidos en más VPO (las entidades están obligadas a ello hasta agotar la línea de aval). Echando cuentas, se puede estimar que las inmobiliarias obtendrían en la primera tacada, con las cantidades marcadas por los representantes del sector, 900 millones de euros, si el 100% avalado fueran créditos para VPO.
Con esos beneficios podrían edificar 9.000 casas más, por las que obtendrían 162 millones extra. Y así sucesivamente hasta un total de 1097,56 millones de euros.
La cifra de viviendas ascendería a 60.975. Es decir, un 22% más de las previstas por los promotores y un paso de gigante hacia los 600.000 pisos protegidos en cuatro años que prometió Zapatero. Hay que tener en cuenta que “todas las VPO que se hacen se venden”, como explica Chicote.
Los expertos destacan que “desde el punto de vista jurídico, la medida no tiene ningún pero”. “Es un tipo de fondo que no se ha hecho hasta ahora; me parece positivo”, señala Fernando Navarro, socio del bufete Cuatrecasas. “A ver qué dice el mercado, porque me parece que vamos a ver unos cuantos FT-VPO este año”, concluye.
Como ejemplo para observar la dimensión de esta medida, cabe destacar que las inmobiliarias cotizadas en bolsa tuvieron durante 2007 unos beneficios netos de 1.464,6 millones de euros. El beneficio que conseguirían las promotoras gracias al ICO sería del 74,9% de ese total, aunque se repartiría en varios años, ya que los pisos tardan unos 20 meses en terminarse.
Una cifra abultada que se multiplicaría si el Gobierno se decantase por ampliar a la vivienda libre el auxilio del ICO, ya que ésta ofrece un margen de alrededor del 20%. Los promotores y Convergència iUnió ya lo han pedido.
Los 5.000 millones se reparten hoy entre 44 entidades
El Instituto de Crédito Oficial desvelará hoy el reparto provisional de los 5.000 millones en avales para titulización de créditos hipotecarios destinados a vivienda protegida. El saldo agregado de VPO (según sus estados contables) que han comunicado las 44 entidades de crédito que han presentado solicitud asciende a 25.112 millones de euros.
Esta cifra representa el 84,5% del saldo total estimado de VPO del conjunto del sistema financiero español, que asciende a 29.721 millones de euros, según estadísticas del Banco de España. El 21 de mayo es la fecha tope para que los bancos, cajas y cooperativas de crédito confirmen su voluntad de continuar en el proceso.
El ICO comunicará antes del 29 de mayo el reparto definitivo del aval. Los fondos de titulización deberán estar constituidos antes del 30 de junio de 2009. Los participantes se comprometen a reinvertir la totalidad de los fondos obtenidos a través de la venta del tramo avalado en la financiación de nuevas VPO.
Han de ser fondos cerrados, debiendo ascender el importe del tramo triple A avalado al menos a 100 millones de euros. Por otro lado, los promotores ya le han hecho saber al Secretario de Estado de Economía, David Vegara, su intención de que el Gobierno lance una línea similar para la vivienda libre, con “al menos” la misma financiación. Vegara no lo descartó para el futuro.
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