Martinsa cancela 600 millones de deuda, el triple de lo que tenía que pagar hasta 2012



Las condiciones del convenio, mejor que una quita del 40%

Los expertos financieros consultados coinciden en señalar que las condiciones económicas pactadas para el pago de la deuda de Martinsa-Fadesa a sus acreedores son mejores que si se hubiera realizado una quita del 40%, ya que permite a la inmobiliaria alargar hasta en ocho años la cancelación de sus créditos y a unos intereses privilegiados.



Desde el 24 de julio pasado —cuando presentó el concurso voluntario de acreedores— hasta mayo de 2009 Martinsa-Fadesa pagará un interés del 3,27%, cuando hasta la suspensión de pagos estaba pagando nada menos que un 9,37%, el Euribor más un diferencial de 3,5 puntos porcentuales.

Desde mayo de 2009 hasta mayo de 2011 pagará el Euribor más 0,5 puntos, pero los intereses de esos tres años se capitalizan. Hasta mayo de 2014 la inmobiliaria seguirá pagando el Euribor más 0,5 puntos. Después el diferencial subirá a dos puntos porcentuales durante un año, entre mayo de 2015 y el mismo mes de 2016 pagará el Euribor más 2,5 puntos, y el último año el diferencial será de un 3%.



La inmobiliaria Martinsa-Fadesa va a cancelar en poco más de una semana el triple de la deuda que tenía que pagar a sus acreedores hasta mayo de 2012. Según el convenio de acreedores que presentó el pasado día 30 de diciembre, la compañía que preside Fernando Martín debía pagar antes de la citada fecha sólo 200 millones de euros de los 7.005 millones que adeuda.



Sin embargo, el pasado día 31 Martinsa-Fadesa ya firmó acuerdos con el BBVA, Caixa Galicia y Banco Gallego para venderles suelo y viviendas como parte de la cancelación de su deuda. En concreto, el BBVA ha comprado a esta inmobiliaria un total de 502 viviendas de tres promociones distintas, además de suelo, por un importe de 241 millones de euros.



Asimismo, Caixa Galicia ha comprado terrenos edificables a Martinsa-Fadesa por un valor de 25 millones y el Banco Gallego ha adquirido 17 viviendas por tres millones de euros, según confirmaron a ABC fuentes financieras.



La firma del Santander

Además, el Santander podría firmar hoy mismo con la inmobiliaria la compra de activos por un importe de 191 millones de euros. Mientras que el Banco Pastor e Ibercaja están pendientes de unos trámites finales para comprarle también a Martinsa-Fadesa activos por valor de 60 millones y unos 80 millones, respectivamente.



La venta de activos por parte de la inmobiliaria -que actualmente se encuentra en situación de concurso voluntario de acreedores desde el pasado 24 de julio- es una parte importante incluida en la propuesta de convenio que el pasado día 30 presentó en el Juzgado Mercantil número 1 de La Coruña.



Se trata de vender a sus acreedores suelos finalistas, promociones de viviendas y suelo internacional como una fórmula para reducir la deuda, al tiempo que a los bancos les evita tener que hacer nuevas provisiones por insolvencias.

La deuda total de Martinsa con la banca asciende a 4.927,75 millones de euros, de los que 3.504,78 millones son consecuencia de la oferta pública de adquisición de activos para comprar Fadesa y 1.422,96 millones de otros créditos.



La venta de estos activos supone, de hecho, la incorporación al convenio de todas estas entidades, ya que el pasado día 30, Martinsa-Fadesa presentaba su propuesta sólo con el apoyo oficial de Caja Madrid y de La Caixa, a los que la inmobiliaria les adeuda 845,6 millones y 632,82 millones, respectivamente.



Respaldo del 60%

Sin embargo, la realidad es que la empresa cuenta ya con el respaldo de prácticamente el 60% de sus acreedores, según las fuentes financieras consultadas por este periódico, aunque la inmobiliaria insiste en señalar de forma oficial que en los próximos meses se irán adhiriendo otras entidades «fundamentalmente cajas de ahorros» para llegar a la junta de acreedores con un apoyo superior al 50%.

Martinsa-Fadesa fue la primera gran empresa en presentar concurso voluntario de acreedores en esta crisis, además de suponer la de mayor volumen de la historia de España. Sin embargo, también puede convertirse en la primera en salir adelante, dados los apoyos financieros que está cosechando su propuesta de convenio de acreedores.



Además, las condiciones económicas que ha propuesto para reflotar la compañía, que están pactadas con gran parte de las entidades financieras, están planteadas en términos reales de acuerdo a la crisis que vive nuestro país actualmente. De hecho, el convenio incluye un plan de viabilidad elaborado junto a Deloitte, y que cuenta con el respaldo de la banca. En ese plan se hace referencia a todas las promociones inmobiliarias que se van a desarrollar, así como aquellas que no se van a hacer, aunque haya suelo disponible.



Para garantizar el cumplimiento de ese plan de viabilidad, se va a crear una comisión de control y seguimiento que estará formada por un representante de cada uno de los cinco bancos o cajas de ahorros más importantes implicados en este convenio de acreedores.



El acuerdo implícito contempla el pago de la deuda total en un plazo de ocho años, hasta mayo de 2017. Sin embargo, la Ley Concursal, en su artículo 100.1, prevé un periodo máximo de cinco años, pero en el artículo 100.2 se incluye una excepción para que dicho plazo pueda aumentarse en el caso de que sean empresas cuya actividad resulte de especial trascendencia para la economía. Acogiéndose a esta previsión, Martinsa-Fadesa ha enviado una solicitud al Ministerio de Vivienda para que se amplíe el pago de su deuda hasta ocho años.



En su solicitud indica que Martinsa-Fadesa tiene una especial trascendencia para la economía española, dado que pertenece al sector inmobiliario y porque mueve un gran volumen de negocio. La compañía indica que en 2007 tuvo unos ingresos consolidados de 1.201,78 millones de euros. Por tanto, y en virtud del citado artículo de la Ley Concursal, la inmobiliaria recurre al Ministerio de Vivienda para que éste emita un informe favorable a la ampliación de cinco a ocho años en el pago de la deuda, y con el fin de adjuntarlo a su propuesta de convenio de acreedores, ya que es imprescindible la existencia de un documento formulado por la Administración económica competente.



En ese sentido, considera que el citado ministerio es el organismo competente, ya que el objetivo social de esta empresa es la adquisición y cesión, disposición y enajenación de toda clase de bienes muebles e inmuebles, y que las principales actividades de Martinsa-Fadesa son la construcción y venta de promociones de vivienda libre y protegida.



Menor deuda

Aunque la deuda de la inmobiliaria asciende a 7.005,44 millones de euros, la realidad es que esta cifra total se verá reducida en unos mil millones de euros una vez se descuenten los créditos entre empresas del grupo, que ascienden a 542,34 millones de euros, y los créditos contingentes, que se elevan a 401,62 millones.

La compañía que preside Fernando Martín señalaba el pasado día 30 que el valor bruto de sus activos inmobiliarios asciende a 7.750,9 millones de euros, según la última tasación realizada por tres tasadoras independientes para todo el grupo, en junio de 2008.



Diario ABC, 7 enero 2008